“아파트가 지어지기도 전에 권리를 사고팔 수 있다구요?”
바로 조합원 분양권 이야기입니다.
재개발이나 재건축 단지에선
조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리, 즉 분양권이 종종 거래되곤 하는데요,
여기엔 조합 내부 규정, 법적 조건, 세금 이슈까지 얽혀 있어
조금만 실수하면
분양권 취소, 조합원 자격 박탈, 중도금 손실 등
치명적인 문제가 생길 수 있어요.
그래서 오늘내용은,
조합원 분양권을 사고팔 때 꼭 알아둬야 할 포인트와
절차별 흐름을 정리해봅니다.
✅ 조합원 분양권이 뭔가요?
조합원 분양권은
"정비사업 조합원이 사업에 참여하면서 얻게 되는 입주권(신축 아파트 분양 권리)"을 말해요.
이 권리는 등기가 나오기 전 단계라
현금청산 대상인지, 입주권 승계가 가능한지, 조합 규정에 어긋나지 않는지를
꼼꼼히 확인해야 해요.
⚠ 이런 실수, 정말 많습니다
- 조합 동의 없이 거래: 계약은 했지만, 조합이 인정하지 않아 입주권 박탈
- 기준일 이후 매입: 조합원 자격 없음 → 입주도 불가
- 분담금 확인 없이 매입: 나중에 수천만 원 추가로 낼 수도...
- 전매후 통보 누락 : 조합에 통보하지 않아 입주권 이전 누락, 향후 법적 분쟁 소지
🧭 전매 절차는 이렇게 흘러가요
- 조합원과 권리양도 계약 체결
- 함께 조합에 방문해 전매 통보
- 계약서 공증 또는 확정일자 등록
- 조합원 명부 변경 요청
- 입주권, 분양신청 권리 정식 양도 완료
✅ 조합원이 아니라 분양권 전매 대행자에게 거래할 경우엔
불법 중개, 이중 계약, 입주권 박탈 등의 리스크가 크니 주의해야 해요.
✅ 전매하려면 꼭 확인해야 할 항목
- ✔ 권리산정기준일: 이 날짜 전에 등기되어 있어야 조합원 자격 인정
- ✔ 조합 정관 확인: 내부 규정상 전매 가능한지 체크
- ✔ 분담금 납부 여부: 미납된 비용이 있다면 매수인이 떠안을 수 있어요
- ✔ 계약서 공증 또는 확정일자: 권리 안정성을 위해 반드시 필요
✅ 일반분양과는 법적구조가 다르기 때문에
아파트분양 전매처럼 생각하시면 안됩니다.
💰 세금도 생각보다 큽니다
| 항 목 | 조합원 분양권 전매시 |
| 양도소득세 | 실거래 차익 기준 과세 (과세표준 6~45%) |
| 취득세 | 신규 취득자로 분류되어 재산세/취득세 부담 |
| 종합부동산세 | 소유 기간 포함 시 합산 과세 대상 될 수 있음 |
- 전매차액이 큰 경우 과세액이 크기 때문에 반드시 세무상담을 받으세요.
❗ 이런 매물은 피하세요
- 권리산정기준일 이후 매입된 매물
- 조합원 명의가 아닌 위임자 거래
- 분양신청 이후 이미 마감된 건
✍ 요약하자면
| 꼭 확인 할 것 | 이 유 |
| 조합 규정 | 전매 허용 여부 파악 |
| 권리 기준일 | 조합원 자격 여부 |
| 공증·확정일자 | 계약 안정성 확보 |
| 세금·분담금 | 실제 비용 계산 |
✅ 실거래 전에 조합에 꼭 직접 확인하세요.
✅ 계약서 작성 시 반드시 부동산 전문 변호사나 공인중개사와 상담을 받으세요.
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