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부동산이야기

조합원 분양권 전매, 반드시 확인하고 넘어가야 할 핵심 절차

by congna 2025. 4. 19.

“아파트가 지어지기도 전에 권리를 사고팔 수 있다구요?”

바로 조합원 분양권 이야기입니다.

재개발이나 재건축 단지에선
조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리, 즉 분양권이 종종 거래되곤 하는데요,
여기엔 조합 내부 규정, 법적 조건, 세금 이슈까지 얽혀 있어
조금만 실수하면
분양권 취소, 조합원 자격 박탈, 중도금 손실 
치명적인 문제가 생길 수 있어요. 

그래서 오늘내용은,
조합원 분양권을 사고팔 때 꼭 알아둬야 할 포인트와
절차별 흐름을 정리해봅니다.

조합원분양권전매


✅ 조합원 분양권이 뭔가요?

조합원 분양권은
"정비사업 조합원이 사업에 참여하면서 얻게 되는 입주권(신축 아파트 분양 권리)"을 말해요.
이 권리는 등기가 나오기 전 단계라
현금청산 대상인지, 입주권 승계가 가능한지, 조합 규정에 어긋나지 않는지
꼼꼼히 확인해야 해요.


⚠ 이런 실수, 정말 많습니다

    1. 조합 동의 없이 거래: 계약은 했지만, 조합이 인정하지 않아 입주권 박탈
    2. 기준일 이후 매입: 조합원 자격 없음 → 입주도 불가
    3. 분담금 확인 없이 매입: 나중에 수천만 원 추가로 낼 수도...
    4. 전매후 통보 누락 : 조합에 통보하지 않아 입주권 이전 누락, 향후 법적 분쟁 소지

 

🧭 전매 절차는 이렇게 흘러가요

  1. 조합원과 권리양도 계약 체결
  2. 함께 조합에 방문해 전매 통보
  3. 계약서 공증 또는 확정일자 등록
  4. 조합원 명부 변경 요청
  5. 입주권, 분양신청 권리 정식 양도 완료

✅ 조합원이 아니라 분양권 전매 대행자에게 거래할 경우엔
불법 중개, 이중 계약, 입주권 박탈 등의 리스크가 크니 주의해야 해요.


✅ 전매하려면 꼭 확인해야 할 항목

  • 권리산정기준일: 이 날짜 전에 등기되어 있어야 조합원 자격 인정
  • 조합 정관 확인: 내부 규정상 전매 가능한지 체크
  • 분담금 납부 여부: 미납된 비용이 있다면 매수인이 떠안을 수 있어요
  • 계약서 공증 또는 확정일자: 권리 안정성을 위해 반드시 필요

일반분양과는 법적구조가 다르기 때문에

아파트분양 전매처럼 생각하시면 안됩니다.

 


💰 세금도 생각보다 큽니다

항 목 조합원 분양권 전매시
양도소득세 실거래 차익 기준 과세 (과세표준 6~45%)
취득세 신규 취득자로 분류되어 재산세/취득세 부담
종합부동산세 소유 기간 포함 시 합산 과세 대상 될 수 있음
  • 전매차액이 큰 경우 과세액이 크기 때문에 반드시 세무상담을 받으세요.

❗ 이런 매물은 피하세요

  • 권리산정기준일 이후 매입된 매물
  • 조합원 명의가 아닌 위임자 거래
  • 분양신청 이후 이미 마감된 건

✍ 요약하자면


꼭 확인 할 것 이  유
조합 규정 전매 허용 여부 파악
권리 기준일 조합원 자격 여부
공증·확정일자 계약 안정성 확보
세금·분담금 실제 비용 계산

✅ 실거래 전에 조합에 꼭 직접 확인하세요.
✅ 계약서 작성 시 반드시 부동산 전문 변호사나 공인중개사와 상담을 받으세요.