“등기부등본 완전 정복 – 한눈에 읽는 법과 해석 팁”

📄 등기부등본, 사실 그렇게 어렵지 않아요
처음 보면 복잡해 보여도 한 번 익히면 금방 익숙해집니다.

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“부동산 계약 전에는 등기부등본 꼭 봐야 해요”

많이 들어보셨죠?
근데 막상 열어보면…

• “이게 뭔 말이지?”
• “여기서 뭘 봐야 하지?”
• “빨간색 줄은 왜 그어져 있지?”

이런 생각이 먼저 드실 거예요.

저도 처음엔 그랬거든요.
하지만 등기부등본은 한 번만 제대로 이해하면
내 집, 내 돈을 지키는 데 강력한 무기가 됩니다.

오늘은 등기부등본을
완전 처음 보는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록
📌 구성부터,
📌 해석 순서,
📌 실전 팁까지
깔끔하게 정리해보겠습니다.

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✅ 등기부등본이 뭔가요?

부동산의 소유권 및 권리 관계를 공식적으로 증명하는 문서입니다.

쉽게 말하면
그 집(부동산)이 어떤 상태인지, 누구 것이고, 어떤 권리가 얽혀 있는지를 보여주는 문서예요.

내가 살 집, 임대할 집, 투자할 집이라면
이 서류부터 확인하는 게 가장 기본입니다.

 

구  분	내  용
발급처	대법원 인터넷등기소
대상	아파트, 빌라, 토지, 상가 등 모든 부동산
주요 구성	표제부, 갑구, 을구 – 총 3가지 섹션으로 나뉘어요

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🧾 등기부등본 구성 한눈에 보기

구  역	설  명	뭘 보면 될까
표제부	해당 부동산의 주소, 구조, 면적	내 물건이 맞는지 확인
갑 구	소유권 관련 내용	현재 주인이 누구인지, 소유권 이전 이력
을 구	담보권, 근저당 등 권리관계	대출, 전세권, 압류 등 얽힌 문제 확인

👉 보통 계약 전에 갑구 → 을구 순서로 확인하면 돼요!

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🔍 예시로 이해해볼게요

🟥 갑구

현재 소유자가 누군지, 예전에 누구 소유였는지 보여줍니다.

 

예:

• 1번 소유권: 홍길동 (2020.04.01 취득)
• 2번 가압류: ○○캐피탈 (2021.07.10)
• 3번 소유권: 김영희 (2023.01.05 현재 소유자)

✅ 핵심은 지금 누가 소유자인지

• 혹시 가압류나 분쟁 흔적이 있는지 확인하는 겁니다.

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🟦 을구

담보 잡힌 거나 빚, 전세권 등 금전적으로 얽힌 부분이 여기 있어요.

 

예:

• 1번 근저당권: ○○은행, 채권최고액 1억 원
• 2번 전세권: 박철수, 보증금 5천만 원
• 3번 압류: 세무서

✅ 여기에선

• 대출이 얼마나 잡혀 있는지
• 세입자가 있는지
• 경매 들어갔을 때 누가 먼저 돈 받아갈지
  등을 파악할 수 있어요.

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💡 초보자가 주의해야 할 포인트

포 인 트	이 유
등기 순서 보기	권리는 먼저 적힌 게 우선이에요
말소기준권리 파악	경매 시 어떤 권리가 살아남는지 기준
세입자 유무 확인	선순위 임차인이면 낙찰자가 보증금 인수할 수도 있음
압류, 가압류 여부	세금 체납, 분쟁 여부 확인

👉 등기 순서가 곧 ‘돈 받아갈 순서'입니다.
그래서 날짜와 순서를 꼼꼼히 보는 게 중요해요.

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🧠 이런 상황엔 등기부등본 꼭 보세요!

• 집을 매매할 때 → 진짜 소유자가 맞는지
• 월세나 전세 계약 전 → 집주인 맞는지 + 근저당 있는지
• 경매 입찰 전 → 위험 권리 있는지
• 분양권 양도 받을 때 → 이전등기 가능한지

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✅ 핵심 요약 

항  목	요  약
등기부등본이란?	부동산 권리관계 총정리 문서
어디서 발급하나?	대법원 인터넷등기소
구성	표제부(기본 정보), 갑구(소유권), 을구(담보권)
주의할 점	권리 순서, 말소기준권리, 전세권 등