재개발·재건축 투자 시 반드시 체크해야 할 5가지

🏗 “재개발 들어간다더라”, “재건축 확정됐대”

몇 년 전 재개발. 재건축 붐이 최고일 때

재개발, 재건축 들어간다는 

이 한마디에 수천만 원이 움직였지요..

하지만 리스크 분석 없이 투자했다가
수년간 자금이 묶이거나, 사업이 무산되는 일도 적지 않아요.

그래서 오늘은
재개발·재건축 투자 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트 5가지를
정리해 볼께요. 

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✅ 1. 현재 사업 단계가 어디쯤일까?

📍 “추진 중”이 아니라, 정확한 단계를 확인해야 합니다.
정확한 단계확인은 나의 투자 및 예산을 계획하는데 중요한 지침이 됩니다.

단   계	설   명	투 자 난 이 도
정비예정구역 지정 전	말 그대로 ‘계획 중’	❌ 위험
정비구역 지정	행정 승인된 구역	⚠ 관망
조합설립인가	사업 본격화 단계	✅ 진입 고려
관리처분인가	분양계획 확정	🔥 투자 활발
착공/입주	거의 끝난 단계	🔻 수익 적음

💡 계획/추진/진행/확정은 모두 다릅니다.
공식 고시 여부 확인은 지자체 홈페이지나 정비사업 통합조회시스템에서 가능합니다.

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✅ 2. 토지등소유자 지분율 & 동의율 확인

📍 조합 설립이나 사업 승인 단계에선
법적 동의율이 확보돼야 다음 단계로 진행됩니다

법적동의율은 다음과 같습니다.

항  목	기  준
재개발 조합 설립 요건	토지등소유자 75% 이상 동의
재건축 조합 설립 요건	소유자 75%, 면적 50% 이상 동의
관리처분인가 요건	조합원 75% 이상 동의 필요

💡 동의율 미달 시 수년간 정체되거나 해제될 수 있어요.
실제 동의율은 중개업자 말이 아닌 ‘공문 기준’ 확인이 정확합니다.

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✅ 3. 사업성과 분석 (조합분양가, 추정분담금)

📍 분양 받는 것만으론 이득이 아닙니다.
조합원 분담금 + 추가 세금까지 계산해야 진짜 수익이 보입니다.

항  목	확 인 포 인 트
조합원 분양가	평당가 확인 (예상치라도 중요)
추정 분담금	시공사 선정 시 구체화됨
일반분양가 수준	시장 분양가와 비교
개발이익 환수제	일부 지역에선 세금으로 수익 감소 가능

 

★ 추정분담금 = 신축 분양가 – 권리가액 – 일반분양 수익 배분

 

• 예정 공급가액 : 내가 받을 새 아파트의 예상 분양가
• 권리가액 : 기존에 내가 가진 부동산의 평가 가치
• 일반분양 수익 배분 : 전체 사업 이익 중 일부를 조합원에게 배분한 금액

 

💡 “조합원분양가 – 분담금= 수익”이 아니라,
세금, 금융비용, 기간 리스크까지 고려해야 진짜 투자 분석입니다.

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✅ 4. 안전진단 통과 여부 (재건축 한정)

📍 재건축은 구조 안전진단을 통과해야만 사업 착수 가능합니다.

평 가 항 목	비     중(%)
구조 안정성	50% → 최근 30%로 완화됨
주거환경/설비 노후도 등	70%까지 확대

💡 최근(2024년 기준) 구조 항목 비중 완화로
재건축 통과 가능성은 올라갔지만, 아직도 가장 큰 장애물입니다.
C등급 이하여야 통과 가능 (D등급이면 확정 통과)

 

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✅ 5. 사업성 외 외부 변수도 체크

📍 아무리 사업성이 좋아도 주변 환경, 지자체 정책, 소송 여부 등 변수도 많습니다.
이 외부 변수에 따라 사업기간에 영향을 줘 수익이 달라질 수 있습니다.

변  수	확  인  내  용
입지 변화	교통/학군/공원 개발 예정 여부
조합 갈등	조합장 해임, 집행부 소송 등
정책 변화	분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 적용 여부
세금	다주택 보유 시 취득세/보유세 중과 여부

💡 “투자 전에 반드시 지자체 공고문, 도시계획 도면까지 체크”하는 투자자가 결국 이익을 봅니다.

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📝 요약

항  목	체 크 포 인 트
단계 확인	고시 여부, 구체적 단계
동의율	공식 기준 충족 여부
수익성	분양가 vs 분담금, 세금
안전진단	통과 가능성 분석
외부 변수	정책/입지/갈등 여부

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🎯 체크체크 : 이건 꼭 확인하세요!

• ✅ ‘정비사업 정보 시스템’에서 공식 고시 확인
• ✅ 임장 필수 + 현지인 인터뷰 필수
• ✅ 단순 시세 상승 기대보다 사업 리스크 분석에 집중!