경매-- 명도협의 이렇게 해보세요.

“경매 낙찰받았는데, 아직 사람이 살고 있어요…”

 이럴 땐 바로 ‘명도 협의’를 시작해야 할 때입니다.

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경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서
바로 입주할 수 있는 건 아닙니다.
생각보다 많은 물건들이
전 소유자나 임차인이 계속 점유 중인 상태죠.

이때 필요한 게 바로 ‘명도 협의’입니다.
즉, 잘 설득해서 자발적으로 나가도록 유도하는 과정이죠.

오늘은 실거주 또는 투자자 입장에서
✔️ 명도 협의를 어떻게 시작하고
✔️ 실전에서는 어떤 말을 꺼내야 하며
✔️ 대화가 안 될 땐 어떻게 해야 하는지
정리해 봅시다.

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✅ 명도란? 

명도는 ‘부동산 점유자가 집을 비우고 나가는 것’을 의미해요.

 

유  형	예  시
전 소유자 점유	낙찰 전까지 거주하던 사람
임차인 점유	전세, 월세로 살던 사람
무단점유자	계약 없이 점유 중인 경우
유치권 주장자	공사비나 비용 청구하면서 퇴거 거부

 명도는 가능한 한 합의로, 원만하게 진행하는 게 가장 효율적입니다.

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🧾 명도 협의의 기본 원칙

원    칙	설    명
존중 & 예의	무조건 정중한 태도가 기본
서류는 미리 준비	등기부, 낙찰허가서 등 지참
대화는 녹음 가능하게	추후 증거 확보용
감정적 대응 금지	협박·고성 절대 금물
인센티브 활용	이사비, 유예기간 등 제안도 고려

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💬 실전에서 바로 쓸 수 있는 명도 협의 대화 템플릿

 상황: 낙찰받고 첫 방문, 점유자와 대면 시

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🎙️ [초기 인사 및 목적 전달]

 

안녕하세요. 저는 ○○○ 아파트를 낙찰받은 사람입니다. 혹시 지금 이 집에 거주 중이신 분 맞으신가요?

오늘은 말씀 좀 나누고 싶어 찾아뵀어요.

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🎙️ [점유 상태 확인 및 신분 설명]

 

법원 경매를 통해 정식으로 낙찰받았고, 지금은 소유권 이전 절차를 진행 중이에요. 혹시 이 집에 거주하시는 사정 여쭤봐도 괜찮을까요? (→ 세입자, 전 소유자, 무단점유자 등 확인)

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🎙️ [명도 협의 제안]

제가 이 집에 직접 거주할 계획이라, ○월 ○일까지 이사해주시면 이사비용을 일부 지원해드릴 수 있어요. 너무 갑작스러우시면 며칠 여유를 드릴 수도 있습니다. 혹시 괜찮으시다면 일정 조율해볼 수 있을까요?

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🎙️ [합의가 어려운 경우]

 

가능한 한 원만하게 해결하고 싶었는데, 혹시 협의가 어려우신 사유가 있을까요? (→ 그래도 협의 안 될 경우) 저도 낙찰자로서 절차를 따라야 하기에, 명도소송까지는 가고 싶지 않지만, 필요하면 진행할 수밖에 없습니다.

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🧠 실전 사례로 보는 명도 협의 결과

 

사  례	결  과	비  고
🔹 전 소유자와 직접 협의	이사비 100만 원 + 2주 유예로 합의	매우 이상적인 협의
🔹 임차인 퇴거 요청	확정일자 후순위 + 이사비 제안 → 자진 퇴거	권리분석이 중요
🔹 무응답·거부	내용증명 → 명도소송 진행 → 2개월 후 강제집행	시간+비용 부담 큼
🔹 유치권 주장자	실질작업 無 → 소명요구 → 소송 회피	전문 컨설팅 필요

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📌 명도 협의 시 챙겨야 할 것들

 

항  목	준  비  물
등기부등본	낙찰자임을 증명
낙찰허가결정서	법원에서 받은 공식 문서
신분증	방문자 본인 확인용
내용증명서	협의 불발 시 정식 통보용
녹음기 또는 녹음앱	대화 증거 확보용

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✅ 요약

 

포  인  트	요  약  정  리
명도란?	점유자를 설득해 부동산을 비우는 절차
가장 좋은 방법	자발적 협의 + 이사비 지원 등으로 유도
협의 포인트	정중함, 합법성, 일정 조율
실패 시	내용증명 → 명도소송 → 강제집행 가능
리스크 줄이려면	낙찰 전 권리분석 + 점유 상태 확인이 핵심